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文化产业协作体

文化产业(中国)协作体组织专家论证文安鲁能生态园项目

(2014年11月13日)

作者:      发布时间:2014-11-13

2014年11月13日,应鲁能集团有限公司邀请,文化产业(中国)协作体执行主席王永章率专家团队到河北省廊坊市文安县对文安鲁能生态园项目进行了考察论证。专家们一致认为,从整体上而言,本案所在区域历史文化悠久、资源并附丰富、地理位置较好、交通通达良好、生态环境优良、滨水景观优质,具备打造休闲娱乐天堂、创意生活乐土、健康养生胜地的前景与可能性。但本案仍存在着主题不够鲜明、概念不够突出、空间格局不够凝练、产业布局不够精准等问题。

    与会专家还认为,鲁能集团的市场意识、战略眼光以及对本案投资开发的基础性建设工作,为本案建成具有标杆价值典范的示范性项目夯实了基础,文化旅游产业和休闲度假消费的蓬勃发展,环首都经济圈城市协同发展、交通轨道优化建设的快速推进,为本案可持续性市场开发和消费爆发提供了机缘。在充分肯定本项目良好发展前景的同时,专家们就本案的未来发展提出了一些建设性的意见和建议。

一、主题设计

    在综合分析本案地缘、经济、文化等因素的基础上,与会专家认为本案的核心是,进一步整合现有空间布局中的各类元素,突出重点,挖掘亮点,以文化风貌为线索,进行基于文化要素的主题设计,在空间尺度和产业尺度中体现出浓郁的文化情结和人本的文化关怀,从而使本案成为区域发展和城市建设的文化标杆。可考虑三个维度:

第一,以北方古镇为特色的休闲娱乐天堂。本案地处京津冀城市圈,是京津冀三地核心城市三角区中心处,从北方休闲养老、度假休闲等相关产品的稀缺性出发,具备打造北方特色古镇的优势和可能性。将北方古镇作为本案定位,以稀缺性、唯一性和经典性为开发要点,将本案现有元素进行吸纳、融合和提升,将庄园、酒堡、马术、酒店、滨湖、小镇、综合体等商务消费元素与农田、农俗、农事、农趣等家庭体验元素有机融合,塑造“一站式”狂欢季休闲娱乐天堂。

第二,以田园滨水为亮点的创意生活乐土。本案水系面积广阔,具有建筑、地景和文化有机融合、产业植入和城市更新有机融合、养老养生和养心养肺有机融合的优势和前景,具备塑造产城融合型特色集群的核心功能。可将田园、滨水元素作为开发亮点,以创意生活休闲中心为定位,面向未来打造体验式生活模式,以产城融合发展方式实现产业集聚与城市人群集聚融合,产业、城市、居民之间人居和谐、富有活力、持续向上的发展格局,开创新城市主义典范。

第三,以武术文化为根植的健康养生胜地。文安武术文化源远流长,是“全国武术之乡”,八卦掌、左各庄杆会、苏桥飞叉等是国家级非物质文化遗产名录传统体育、游艺与杂技项目。以武术文化为根植,将武术中的“天人合一”境界融入本案主题文化,将“文能安邦,武能定国”的习文修武、健康养生的功效融入本案开发理念,结合文安“崇尚文礼,治国安邦”的得名寓意,可设计“文武双全”的主题文化,打造具有传统文化底蕴和历史文化特色的健康养生胜地。

二、概念重塑

在主题设计的基础上重塑概念,围绕“以武术文化为根植的健康养生胜地,以北方古镇为特色的休闲娱乐天堂,以田园滨水为亮点的创意生活乐土”等主题,进行概念性创意策划,最终将本案打造成为让居住者恋恋难舍、会友者相见恨晚、观光者流连忘返、投资者宾至如归的和谐新城样本。

概念重塑的出发点:一、站在本案作为京津冀创意生活和诗意栖居经典之作的维度,进一步提高本案的高度;二、站在国际休闲时代的新要求和北方区域缺少标榜新生活理念城镇稀缺性的维度上,进一步提升本案的广度和深度;三、站在引领休闲旅游度假新趋势和引导养老健康生活方式新模式的视野,精准地定位本案的市场半径。

    概念重塑的落脚点:一、“全景域”栖居季。围绕慢生活理念,将休闲度假、旅游观光、短途自驾、季候居住、永久安居等游憩和栖居方式进行有机组合,打造文化旅游综合体;二、“全家庭”消费季。从面向养老消费转向面向全家庭的全龄化消费,形成梯度化、差异化的产品,提高项目可持续运营能力;三、“全价值”投资季。从持续规划、滚动开发、可持续盈利出发,将地产与金融交汇融合,不仅实现地产全流程的融资服务,更通过结构化产品设计,实现地产项目的金融产品化。

三、市场定位

建议对本案进行市场定位,划分细分消费市场,针对不同阶层消费群体制定主题式消费产品和服务。充分调研本案2小时文化经济圈内休闲度假类产品形态、文化特征、地缘经济等元素,在避免同质化竞争的同时,体现市场定位的个性化、稀缺性、典范性。

综合本案各方面因素,专家组认为本案的主要消费市场为“面向北京、辐射周边”。本案的核心消费群体为以自驾游为主要出行方式的家庭式组团消费终端,本案的辐射范围为围绕北京为中心,拓展至天津、廊坊、保定和石家庄等京津冀城市圈核心城市。

四、空间优化

建议对本案进行空间优化和功能提升,在空间布局上形成重视当下、面向未来,传承与创新结合、骨架与肌体相依、文脉与实体并重的格局,以简明扼要,分层次、分重点、分方向、分业态的空间尺度,造就人本主义城镇开发典范。

第一,精炼功能,划分层次。对本案休闲旅游、温泉养生、医护养老、乡村运动、特色农业等功能进行进一步凝练,本着核心拉动、增长极引领的分层开发原则,对空间尺度进行重置,划分核心区(增长极)、支撑区(持续发展区)、辐射区(协同发展区)等不同空间层次,确定不同发展阶段的产业功能。

第二,点轴结合,全域开发。对本案空间进行进一步分析,明确空间开发的三维坐标(X维:基于本案定位的空间功能规划及风貌改造;Y维:基于本案文化主题的历史文化的挖掘和与养老、旅游、休闲等板块的互动;Z维:基于本案概念重塑的利益相关者的协调机制),在此基础上以点成线,以线带面,轴线引领,实现全域开发。

第三,分时分权,梯度开发。对本案商业功能进行调研分析和市场定位,针对时权型(即有约定使用期的商业)、公寓型(买断产权,长期居住或作为办公用房使用,每个月交纳一定的管理费)和投资型(即买断产权,自身并不使用而是委托经营,逐年收取固定回报)等商业模式进行统筹规划,设计符合“全景域”栖居季、“全家庭”消费季、“全价值”投资季的商业产品,进行梯度开发。  

五、产业提升

建议对本案进行产业提升和产能升级,从休闲旅游、温泉养生、医护养老、乡村运动、特色农业等产业功能出发,围绕主题设计和概念定位,从投资建设、运营管理模式等出发,进行产业业态的重新定位,将主题概念和开发重点瞄准休闲度假,广泛聚集面向北京,辐射周边的家庭消费市场。产业提升原则:

第一,多元业态与养生体验高度融合。坚持多元功能与体验高度融合,倡导慢生活健康养生理念,在概念性总体规划中,体现养生体验的价值塑造,实现从养老地产向养老产业的产业链延伸,进而从养老产业向养生、养心、养肺、养颜等复合产业转化,从点线发展到全域发展,实现区域内生增长。

第二,产业集聚与消费空间高度融合。在功能板块中进行产业尺度和空间尺度的优化,围绕“全景域”栖居季和“全家庭”消费季的理念,延伸产业链,开发面向家庭消费的主导产业,实现产业集聚和消费空间的高度融合。

第三,建筑空间与自然生态高度融合。以新城市主义开发和新生活方式塑造为根基,在修建性详细规划中体现出建筑空间与自然生态的高度融合,亲水空间与开敞空间的楔形融入。进一步发挥鲁能在金融、地产、体育等板块的优势,在休闲度假主题开发中,植入与栖居、休闲、体验休戚相关的板块主题,充分体现健康养生和体育精神中“天人合一”的哲学思想。

第四,遗迹保护与活化开发高度融合。以文化遗产与城镇开发的有机融合为前提,在控制性详细规划中,体现出对自然历史风貌、文化遗产景观和民俗民韵元素的保护。将文化遗产进行符号化的城市美学设计,进一步体现出本案的文化特性。

六、产品设计

建议在概念性总体规划中,以游憩和生活方式创新策划为基础,以商业运营模式创新突破为核心,以文化、地景、城镇开发的创新设计为手段,进行设计产品化解决方案。方案的主要内容包括进行资源包装和前期设计,开发框架、开发思路和主题文化设计,项目及招商方案设计,金融解决方案设计等。